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武汉律师服务预售商品房抵押

作者:律师咨询发布时间:2019-04-13 13:59

预售商品房抵押是指买方在支付首期规则的房价后由贷款银行代其支付其他的购房款,买方将所购商品房抵押给贷款银行作为归还贷款的担保。预售房屋合同的卖方即房地产开发商也能够为买方向贷款银行提供连带义务保证。房地产开发商与买方签署的房屋买卖合同实践上是预售合同。

在预售商品房抵押期间,买方向银行提供的抵押不是完好房屋的抵押,而是权益的抵押,是买方将本人的等待权予以抵押。房屋尚未建成,没有产权证,抵押注销只是预售合同抵押注销。房屋完工之后,房地产开发商与买方共同办理产权过户手续,买方获得房屋产权证,同时与银行共同办理房屋抵押注销,这时抵押才是真正的物权抵押。理论中常呈现买方与房地产开发商签署房屋买卖合同并托付预付款或者定金后,贷款银行经过检查可能以某种缘由回绝向买方发放贷款。这时房地产开发商都请求买方必需将购房余款一次付清,否则不予以退还其托付的购房定金或者预付款的状况。因而,购置预售商品房的买方,在取得银行贷款前,与房地产开发商签署房屋买卖合同时最好商定,以买方取得银行贷款作为房屋买卖合同生效的条件。

另外需求留意的是,在预售商品房抵押贷款中,银行普通请求抵押人即买方为所抵押的房屋购置保险,并将银行设为保险赔偿的第一受益人。买方不为预售房屋购置保险的,银行有权回绝买方的贷款申请。

 

【相关根据】

中华人民共和国担保法[19950630]

第三十四条 下列财富能够抵押:

(一)抵押人一切的房屋和其他地上定着物;

(二)抵押人一切的机器、交通运输工具和其他财富;

(三)抵押人依法有权处分的国有的土地运用权、房屋和其他地上定着物;

(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财富;

(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地运用权;

(六)依法能够抵押的其他财富。

抵押人能够将前款所列财富一并抵押。

中国人民银行关于公布《个人住房贷款管理方法》的通知[19980509]

第二十二条 对设定的质物,在质押期届满之前,贷款人不得擅自处分。质押期间,质物如有损坏、丢失,贷款人应承当义务并担任赔偿。

 

第二十三条 借款人不能足额提供抵押(质押)时,应有贷款人认可的第三方提供承当连带义务的保证。保证人是法人的,必需具有代为归还全部贷款本息的才能,且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的,必需有固定经济来源,具有足够代偿才能,并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释[20001208]

第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物注销,人民法院能够认定抵押有效。

城市房地产抵押管理方法(2001修正)[20010815]

第三条 本方法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务实行担保的行为。债务人不实行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本方法所称抵押人,是指将依法获得的房地产提供应抵押权人,作为自己或者第三人实行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本方法所称抵押权人,是指承受房地产抵押作为债务人实行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本方法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规则的房价款后,由贷款银行代其支付其他的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为归还贷款实行担保的行为。

本方法所称在建工程抵押,是指抵押人为获得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式获得的土地运用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款实行担保的行为。

第二十条 预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必需契合房地产转让条件并获得商品房预售答应证。

城市商品房预售管理方法(2004修正)[20040720]

第二条 本方法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建立中的房屋预先出卖给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条 商品房预售应当契合下列条件:

(一)已托付全部土地运用权出让金,获得土地运用权证书;

(二)持有建立工程规划答应证和施工答应证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上,并曾经肯定施工进度和完工托付日期。

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